保险业对房地产业一直是真爱，这一点毋庸置疑，然而由于政策的限制，在房地产业最辉煌的年代，保险业却只能眼巴巴望着无数的资金投入这个领域，大发横财，自己却只能是以自用的名义，收购一些写字楼。

直到2010年9月中国保监会公布《保险资金投资不动产暂行办法》，才算是正式打破了这一隔阂，该文件规定，保险公司不得直接从事房地产开发项目，但保险资金可以投资不动产，只是账面余额不得高于公司上季度末总资产的10%。

据说这个消息传来的时候，平安掌舵人马明哲感慨颇多，他声称，已经为这一天等了5年，“目前我们已经为不动产投资准备了很好的项目和团队，平安信托和投资部门一直在为第三方做这方面的投资。”

估计其他保险行业的人听到这个消息也会感到非常振奋，但唯有一个人例外，那就是原新华人寿董事长关国亮，2006年底他被免除董事长职务，后又被捕被起诉，其中一个重要的原因就是他挪用大量公司资金用于“大规模违规投资房地产”等领域。

进入2012年，保险行业内外交困，保监会下定决心进一步拓宽保险资金投资渠道，在不动产投资方面，规定保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%。其中，投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的15%；投资基础设施债权投资计划和不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%。

到2014年2月，保监会又发布《中国保监会关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，对保险资金运用进一步松绑，规定投资不动产类资产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%。账面余额不包括保险公司购置的自用性不动产。保险公司购置自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末净资产的50%。

政策的放宽，为保险业与房地产业的深度结合大开方便之门。虽然没能赶上房地产业最好的时光，但对于资产规模快速增长的保险业来说，房地产业仍然是最佳选项之一。

从2012年下半年开始，保险业与地产业开启了花式秀恩爱，从方式来看，主要可分为四种：

中国社会的快速老龄化给商业保险公司带来了极大的想象空间，其中养老地产投资大，获益慢，与保险资金长期稳健的投资需求正好相吻合。于是乎，自泰康人寿在业内首个祭出“养老社区”的大旗之后，效仿者蜂拥而起，通过自建子公司在全国开始了一轮圈地运动。

养老地产虽然看起来高大上，但毕竟耗费人力物力，不如直接投资与房地产相关的金融产品来的更为简单。也因此，自2012年10月解禁开始，保险资金投资信托计划的规模增长一直较快，截至2013年年末已达到1442.9亿元。而其中主要就是集中在房地产和基础设施建设类，两类占比约为64%。

随着固定收益产品收益率不断走低，另类资产风险不断加大，举牌上市地产公司又成为了保险公司最爱的方式，以安邦、富德生命、前海人寿等为代表的一批险企开始了在二级市场疯狂的买买买，金地、金融街、远洋乃至万科等均成为了险资围猎的对象。

人民币贬值预期加强，险企开始加码海外市场，从2013年7月平安2.6亿英镑收购伦敦地标建筑Lloyds大厦开始，保险公司投资海外市场的热情就变得一发不可收拾，纽约华尔道夫酒店、悉尼喜来登公园酒店、伦敦Tower Place、纽约Baccarat酒店等都成为了中国险企的囊中之物。

从2010年开始允许保险资金投资房地产领域以来，保险业借由这几种方式与房地产业实现了深度融合，一些保险公司甚至成为了房地产领域的隐形巨头。最典型者当如平安，2011年，在获得投资PE以及不动产的双牌照后，就在房地产领域开始大肆掠食，有媒体粗略统计认为其目前可售存货至少千亿，同时还是全国性房地产巨头碧桂园以及江苏地产龙头朗诗的二股东。

当然，最爱房地产的还是那些大股东本来就在房地产业的公司，例如前海人寿、珠江人寿、恒大人寿等。保险公司赚钱效应逐步显现，房地产公司也开始反向渗透，恒大、万达、泛海、融创等都已涉足保险领域，其中恒大人寿风头最劲，而泛海动辄百亿元的注册资本金，也显示出了强大的野心。

保险业与房地产业水乳交融，成为一种典型的跨界范式，但与此同时，一些不和谐的声音也开始出现，而将这种相爱相杀的局面演绎到极致的则是万科与宝能之间的控制权争夺战。什么野蛮人，什么赵家人，什么恶意收购，节操碎了一地，后来持股比例超过7%的安邦宣布坚决拥护万科管理团队才结束了这一出闹剧。

“宝万大战”“成功”引发了社会对于保险行业的关注，同时也引燃了各界对于保险资金安全性的质疑，虽然是效仿巴菲特，但较高的成本以及较短的期限都成为怀疑的理由。进入2016年，房地产市场的畸形分化，又进一步加剧了人们的这种担忧，一方面，国家将二三四线城市“去库存”作为今年的重点工作来抓，鼓励农民进城置业，以稳定GDP预期；另一方面，北京、上海、深圳的房价疯狂上涨，恐慌性购房重现江湖，其中深圳最甚，仅今年一季度，房价同比增幅就高达79.3%。

”房地产泡沫论”再次甚嚣尘上，与几年前相比，这次无疑更有说服力。按照经济学家的统计，如今北京和深圳的房屋均价已高过日本东京首都圈，北上深三个城市的豪宅区房价也已超过韩国首尔，直逼美国纽约最繁华的曼哈顿区。这些地区的房价收入比也已经远远超过了正常水平（标准在4到6之间），北京2015年房价收入比已经高达22.5。

邻国日本上世纪1990年前后演绎的一出“房地产泡沫破裂”大戏至今仍在深刻地影响着这个国家。当时，日本政府为了完成经济转型，连降利率，造成市场货币供应量过多，大量资金通过金融机构涌向了房地产业，房地产价格在几年的时间里成倍增长，出现了盛极一时的全民炒房热潮。进入1989年，为抑制泡沫继续扩大，日本央行接连上调存款利率，导致股市崩盘，楼市塌方，连续十几年下滑，直到现在日本的房价也仅仅是最高峰时期的1/3左右。

在这其中金融机构不加节制的资金投入是导致日本房地产业疯涨的主要原因之一，而在泡沫破裂之后，金融机构也理所当然的成为了受拖累最大的行业之一，多家机构因此倒闭。

联系现在的中国与当时的日本，无疑有着诸多惊人的相似之处，“房地产泡沫论”再也不能视为简单的危言耸听。在这样的情况下，保险业和房地产业还是最佳拍档吗？不安的情绪其实已经开始显现，无论是个人赴港购买美元保单，还是保险公司赴海外投资，背后的动机又何尝不具一致性？

更值得注意的是，依靠中短存续期产品迅速做大规模的时代已经过去，后来者恐怕再也难以复制安邦、富德生命等的发展模式，而已经实现弯道超车的险企现阶段转型任务艰巨，虽然新政策给一些规模过大的险企留出了五年的过渡期，但从趸交产品到期交产品，这对保险公司销售习惯，以及现金流的考验都是巨大的。